كيفية الاستثمار في المجمعات السكنية دون المال

هل ترغب في الاستثمار في العقارات ، لكنك تفتقر إلى المعرفة؟ إذا كانت الإجابة بنعم ، إليك دليل كامل حول كيفية الاستثمار في المباني والمجمعات السكنية بدون أموال.

يعد الاستثمار في المباني والمجمعات السكنية التزامًا كبيرًا ماليًا وغير ذلك. لذلك ، ليس من المستغرب أن يطلق عليه في بعض الأحيان وظيفة ، وليس مجرد استراتيجية استثمار. تتطلب إدارة الإسكان مشاركة أعمق من إدارة منازل الأسرة الواحدة ، المادية والمالية. من ناحية أخرى ، يتمتع الاستثمار في المباني السكنية بمزاياها الفريدة لهذا المكان.

لماذا تعد المباني والمجمعات السكنية استثمارًا كبيرًا

• تراكم رأس المال: يدفع العديد من المستأجرين رهنك العقاري. مع عدد أقل من المعاملات ، يمكنك تجميع مجموعة كبيرة من الأصول للتخطيط في وقت أقصر.
• الرافعة المالية: لم تكن تكلفة رأس المال جذابة أبدًا ، وهناك العديد من المنتجات الائتمانية للاختيار من بينها. لقد حان الوقت لحظر الديون طويلة الأجل ودفع جزء كبير من الدين الرئيسي بمرور الوقت.
• التدفق النقدي: لا تنشئ محافظ الأسهم تدفقات نقدية ما لم تدفع الأسهم أرباحًا. الشقق عادةً ما تكون أكثر ثباتًا من الشقق.
• الأصول الصلبة: لا يعد البناء السكني من الأصول الورقية ، بل هو ملموس بدرجة أكبر. إذا قمت بشراء صفقة بشكل صحيح ، فلن تنخفض قيمتها أبدًا إلى الصفر. تُعتبر الشقق عالميًا وسيلة ممتازة للتحوط من التضخم (سيبدأ التضخم يومًا ما في النهاية).

كيفية الاستثمار في المجمعات السكنية بدون أموال

لا تعتبر كيفية الاستثمار في المباني والمجمعات السكنية مهمة سهلة بأي حال من الأحوال ، لكن الخطوات التالية يمكن أن تساعد في تسهيل العملية. أولاً ، تأكد من أن إدخال مكان الاستثمار مناسب تمامًا لك:

1. تأكد من الاستثمار في الشقق ومشاريع البناء الاستثمار المناسب لك

بغض النظر عما إذا كنت قد أنشأت محفظة أو أنك غير معتاد تمامًا على الاستثمارات العقارية ، يجب أن تكون متأكدًا تمامًا من أن الاستثمار في المباني السكنية مناسب لك ، فهناك العديد من الأشياء التي يجب عليك التفكير فيها ، بما في ذلك التكاليف والمكون الوقت. تشتمل تكلفة امتلاك مبنى سكني على متطلبات رأس المال الأولية ، بالإضافة إلى مصفوفة التدفق النقدي الثابت المرتبطة بالإدارة المتزامنة لعدة شقق مستأجرة.

ثانياً ، تتطلب إدارة مبنى سكني مزيدًا من المشاركة والإدارة ، على سبيل المثال ، كيف فيما يتعلق بدوران المستأجرين ، وتنفيذ وثائق التأجير وحل مشاكل الصيانة. قبل اتخاذ قرار مالي باتخاذ هذا النوع من الاستثمار ، تحتاج إلى التأكد من أن الجدول الزمني الخاص بك يمكن أن يفي به وأن لديك أيضًا الوسائل اللازمة لتغطية التكاليف المرتبطة به.

2. حدد النوع مبنى سكني لـ

وغني عن القول أن جميع الشقق ليست هي نفسها. تعال بأشكال وأحجام مختلفة.يمكن أن يكون أحد المباني قصرًا فيكتوريًا أعيد بناؤه ، تم تقسيمه إلى عدة أجزاء ، ويمكن أن يكون المبنى الآخر عبارة عن مبنى حديث متعدد الطوابق في المنطقة الحضرية.

تحديد عدد الشقق التي يمكنك تحمل كلفتها سيساعد في تضييق نطاق البحث ، وكذلك تحديد أي أنواع المباني ستوفر أفضل عائد استثمار لميزانيتك. يواجه المستثمرون تسوية وسط صعبة بين سعر الشراء وتكلفة الإصلاح والتعمير.

3. حدد العقار

بمجرد أن تقرر نوع المجمع السكني الذي ترغب في امتلاكه ، فإن الخطوة المنطقية التالية هي البحث عن العقارات. يمكنك اختيار البحث عن عقارات بمفردك ، بمساعدة متخصص أو خدمة ، أو عن طريق استخدام مزيج منها.

تتمثل إحدى طرق البحث عن صفقة في الانضمام إلى نادي محلي للاستثمار العقاري أو جمعيات بنفسك. عند التواصل مع غيرهم من المهنيين ، من المحتمل أنك ستتواصل مع مستثمر آخر يعرف عن العقار للبيع.

من ناحية أخرى ، قد يكون وكلاء العقارات ، وخاصة وكلاء العقارات التجاريون ، مفيدين في هذه العملية. ليس فقط لديهم إمكانية الوصول إلى العديد من خدمات الإدراج ، بل لديهم قوائم من الوسطاء التجاريين.ومع ذلك ، يرجى ملاحظة أن عمولات المعاملات التجارية أعلى قليلاً من المعاملات السكنية.

4. احرص على العناية الواجبة

قبل تقديم عرض حول شراء مبنى سكني أو مجمع ، يجب عليك التفكير في العناية الواجبة وإجراء تحليل دقيق للغاية للمعاملة. إذا كنت تنوي شراء شقة ، فيجب مراعاة العوامل التالية: الموقع ، وعدد الشقق في المبنى ، ووسائل الراحة المتاحة ، وكذلك حالة المبنى.

ستساعدك هذه الجوانب على حساب الإيجار الذي يمكنك دفعه ، وكذلك المبلغ الذي تحتاجه. سوف تنفق على الإصلاحات والتحسينات اللازمة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تساعد الحالة العامة للمبنى على تحديد عدد المرات التي يمكن أن تؤثر فيها الإصلاحات على التدفق النقدي الشهري الخاص بك.

بالإضافة إلى ذلك ، يشير موقع العقار إلى عوامل اجتماعية اقتصادية محلية ستؤثر على الربحية على المدى الطويل. . الإطلاق ، من حيث ربحية الإيجار ، الإشغال أو قيمة إعادة البيع. إذا كنت جادًا بشأن عقار معين ، فتأكد من تعيين مفتش والحصول على نسخ من عقود الإيجار والإقرارات الضريبية وأية مستندات قانونية أخرى من المالك السابق للمساعدة في تحديد المشكلات الخفية ، إن وجدت.

5.يمكنك تقديم عرض وتمويل وإغلاق الصفقة

لتقديم عرض ، يمكن تقدير تكلفة المبنى السكني باستخدام مقارنات السوق والدخل المحتمل بالإضافة إلى طريقة الاستبدال ، عندما يقدر المستثمرون تكلفة بناء هذا المبنى. نظرًا لأن العقارات التي تحتوي على خمس وحدات أو أكثر لا تفي بمتطلبات القروض الممولة من الدولة ، عادة ما يتم تقديم القروض التجارية من قبل المقرضين التقليديين والخاصين.

كن مستعدًا عندما يحتاج المقرضون إلى احتياطيات الفائدة والفوائد النقدية ، وكذلك عندما إنهم يفضلون العقارات ذات الإمكانات الجيدة للسوق ومستويات التوظيف المرتفعة. التركيز على الموارد المالية للمستثمر وتاريخه الائتماني.

العوامل التي يجب مراعاتها عند الاستثمار في المنازل والمجمعات

أ. التدفق النقدي: هل ستكون هذه الخاصية عبارة عن تدفق نقدي؟هذه هي القضية الأكثر أهمية التي يجب مراعاتها ، وهي تعتمد على العديد من العوامل ، بما في ذلك:

• قوة سوق التأجير المحلي (الشواغر والجرائم)
• نوع السوق الذي تشتريه (في المباني) عادةً ما يكون هناك مستأجرون أكثر من فئة C وأكثر من عمليات الإصلاح والصيانة مقارنةً بالمباني من الفئة “أ” أو “ب”)
• سعر الفائدة على تمويلك (هل هو تمويل منتظم أم قرض في صورة أموال صعبة؟)
• حجم دفعتك المقدمة

بعد ذلك ، ستحتاج إلى أن تسأل نفسك ما إذا كان العقار الذي ترغب في شرائه يمكنه حقًا تقديمه كن دخلك. أنت بحاجة أيضًا إلى معرفة هذا التدفق النقدي مقارنةً بالخصائص المحتملة الأخرى.

على سبيل المثال ، فإن المنزل الذي تبلغ تكلفته 150،000 دولارًا والذي يستأجر 1000 دولار شهريًا لديه إيرادات أكثر من منزل 300000 دولار ، والذي الإيجارات مقابل 1600 دولار في الشهر. يمكن للمبنى المكون من أربعة طوابق والذي قيمته 400 ألف دولار أن يجلب 3000 دولار شهريًا في نفس المنطقة. الشراء في الأحياء الصحيحة وفي المرحلة الصحيحة من دورة العقار أمر في غاية الأهمية ، وإذا تم كل شيء بشكل صحيح ، فسيؤدي ذلك إلى تقييم صحي وأرباح.

ما إذا كانت الملكية ستجلب لك الدخل ، السؤال الذي يطرح نفسه هو ما إذا كان هذا الدخل مهمًا من اجلك هل لديك مصدر دخل آخر يمكن أن يسمح لك بإنفاق المزيد من الأموال على بناء الإصلاحات؟ هل تحتاج إلى مزيد من الدخل الآن أو المزيد من نمو رأس المال المستقبلي المهم؟

ب.الرافعة المالية: الرافعة المالية مهمة عند الاستثمار. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه كلما قلت الأموال التي تستثمرها في كل عقار ، كلما زاد عدد العقارات التي يمكنك شراؤها. إذا زادت قيمة العقارات ، فإن معدل العائد الخاص بك ينمو بشكل كبير. ومع ذلك ، إذا انخفضت قيمة العقار وكان لديك الكثير من الديون ، فقد تكون النتيجة هي التدفق النقدي السلبي. يمكن أن يكون التدفق النقدي السلبي إما “سيئًا” أو “جيدًا”. النوع “الجيد” قصير الأجل ويجلب لك المال.

الاستثمارات “لا تخسر شيئًا” جذابة جدًا للمستثمر ذي الرافعة المالية العالية ، ولكن يجب أن تكون حذراً. إذا كنت لاعبًا طويل الأجل ، فستعمل الرافعة المالية عادة لصالحك إذا كانت الأسواق التي تستثمر فيها تقدر على المدى الطويل ويمكن أن يدفع دخلك من العقارات معظم خدمة الدين الشهرية.

<قوي> الأسهم: يمكن أن تأخذ الأسهم أشكالًا مختلفة ، مثل:

• سعر الخصم
• إمكانية “نمو” أداة التثبيت “العليا”
• إمكانية إعادة تقسيم المناطق
• سوء الإدارة
• حبس الرهن

هناك طرق عديدة لإنشاء رأس المال ، لكن من الأفضل شراؤه. اعثر على شخص مهتم بـ بيع ممتلكاته ومستعد لإعطاء رأس ماله بأقل من التكلفة الكاملة.بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك شراء العقارات التي تتطلب العمل الذي يمكن القيام به مقابل 50 سنتًا مقابل دولار أو أقل. بمعنى آخر ، إذا كنت بحاجة إلى 10000 دولار للعمل ، فتأكد من حصولك على خصم بقيمة 20.000 دولار من السعر أو أعلى.

د. التقييم: ، كما ذكرنا سابقًا ، فإن الشراء في الأحياء المناسبة وفي المرحلة الصحيحة من دورة العقارات سيؤدي إلى زيادة الأرباح والربح. ولكن هذا ليس بالأمر السهل للغاية. شروط دورة العقارات معقدة ومضاربة للغاية. إذا كنت تشتري العقارات دون حقوق ملكية أو تدفق نقدي فقط من أجل تقييم قصير الأجل ، فإنك تخاطر بالاستثمار.

شراء تقييم متوسط ​​إلى طويل الأجل (10 إلى 20 عامًا) هو أكثر أمانًا وسهولة. انظر إلى اتجاهات الجوار والمدينة على المدى الطويل لاختيار المناطق التي تحافظ على قيمها وتنمو بمعدل 5-7 ٪. ادمج هذا التكتيك مع التدفقات النقدية المعقولة وشراء الأسهم ، وستصبح مستثمرًا ذكيًا.

e. المخاطرة: يجب على المستثمر الجيد دائمًا تقييم المخاطر المرتبطة بأي استثمار قبل الدخول فيه. اسأل نفسك: “ماذا لو كانت افتراضاتي خاطئة؟” بمعنى آخر ، هل لدي “خطة ب”؟ إذا كنت قد اشتريت عقارًا للتقييم ، لكن العقارات لم تكن ذات قيمة ، فهل يمكنك أن تستأجر تدفقات نقدية إيجابية؟ إذا كنت تشتري بقرض بسعر منظم وترتفع الأسعار ، فهل سيؤدي ذلك إلى تدميرك؟

إذا كان لديك العديد من الوظائف الشاغرة ، يمكنك التعامل مع التدفق النقدي السلبي أو سوف يؤثر سلبًا عليك وعلى أموالك. باستخدام مثل هذه الاستثمارات ، يجب أن تتوقع واحدة أفضل ، لكنك مستعدة لأسوأ سيناريو.

علامات التحذير من مسار سيء

هناك بعض الدلائل التي تشير إلى أنه عندما تلاحظها ، قد يعني أن الصفقة الاستثمارية ستكون سيئة. إليك بعض منها:

• الأرقام لا تضيف ما يصل: أنت تشارك في هذه اللعبة لأنك ترغب في كسب المال. إذا لم تتم إضافة الأرقام ولن يقوم البائع بتخفيض السعر أو تقديم شروط أفضل لك ، فيجب عليك البحث عن استثمارات أخرى في أماكن أخرى.
• الأرقام المفقودة: إذا كان البائع لا يمكنه تزويدك بيان الربح والخسارة للعام الحالي ، وكذلك البيانات الفعلية للسنتين الماضيتين ، انتقل إلى معاملة أخرى.
• أرقام الإنتاج: الأرقام الرسمية مجرد تخمينات. قد تكون التخمينات المتعلمين ، لكنها لا تزال التوقعات. المقرضين لن تعطي هذه الأرقام اخترع أي وزن ، مثلك تماما. هنا تجربتك تلعب دورا كبيرا. بعد فترة من الوقت ، يمكنك العثور بسرعة على “من الذي يدخن الدخان” أو الأرقام منطقية.
• خاصية المشكلة : هناك سيناريوهات حيث تبدو الخاصية جيدة على الورق والأرقام صالحة وتضيف ما يصل .ومع ذلك ، فإن زيارة الموقع تكشف شيئًا مختلفًا تمامًا. قد تحتاج إلى إصلاحات كبيرة لأن البائع أرجأ عملية الصيانة ، على أمل نقل الصداع إلى المشتري. لا تدع هذا المشتري يكون لك. ابحث عن صفقة في أي مكان آخر.
• منطقة خاطئة . لا تضيع أموالك في محاولة لتغيير الاتجاه. إذا كان الحي في حالة انخفاض ، فإن الملكية تحمل هذه الوصمة. سيستمر المستأجرون في مثلك.
• أشهر في السوق . خصائص جيدة تتطور بسرعة. تبقى الخصائص السيئة في القوائم شهرًا بعد شهر. مع العمل المباحث ، يمكنك أن تفهم لماذا هذا غبي. وهذه تجربة تعليمية قابلة للتطبيق ، ولكن سيتم قضاء وقتك بشكل أفضل في صفقات جيدة.