Chcete investovat do nemovitostí, ale chybí vám znalosti? Pokud ANO, zde je kompletní návod, jak investovat do bytových domů a komplexů bez peněz.
Investice do bytových domů a komplexů je velký závazek, jak finanční, tak i jiný. Není tedy žádným překvapením, že se o něm někdy mluví spíše jako o kariéře než jen o investiční strategii. Správa sídlišť vyžaduje hlubší zapojení než správa rodinných domů, a to jak fyzickou, tak finanční. Na druhou stranu má investice do bytových domů své výhody, které jsou pro tuto niku jedinečné.
Proč jsou bytové domy a komplexy skvělou investicí
- Akumulace kapitálu: hypotéku platí více nájemníků. S menším počtem obchodů můžete nashromáždit rozsáhlé portfolio aktiv, které můžete plánovat v kratším časovém rámci.
- Vliv: Náklady na kapitál nebyly nikdy atraktivnější a existuje celá řada úvěrových produktů, ze kterých si můžete vybrat. Je načase uzamknout dlouhodobý dluh a splatit značnou část jistiny v průběhu času.
- Tok peněz: akciová portfolia nevytvářejí peněžní toky, pokud akcie nevyplácí dividendy. Byty jsou tradičně stabilnější než byty.
- Těžká aktiva: Bytový dům není papírový majetek – je mnohem hmatatelnější. Pokud obchod koupíte správně, jeho hodnota nikdy neklesne na nulu. Byty jsou široce považovány za vynikající zajištění proti inflaci (inflace jednou začne).
Jak investovat do rezidenčních komplexů bez peněz
Naučit se investovat do obytných domů a komplexů není v žádném případě snadné, ale následující kroky vám mohou tento proces usnadnit. Nejprve se ujistěte, že váš vstup do investičního výklenku je pro vás naprosto správný:
1. Investujte do bytů a stavebních projektů – ta správná investice pro vás
Ať už jste si vybudovali portfolio nebo se v investicích do nemovitostí vůbec nevyznáte, musíte si být naprosto jisti, že investice do bytových domů je pro vás to pravé.Je mnoho věcí, které musíte zvážit, včetně nákladů a načasování. Náklady na vlastnictví bytového domu zahrnují požadavky na počáteční kapitál a také konstantní matici peněžních toků související se správou více nájemních bytů současně.
Za druhé, správa bytového domu vyžaduje větší zapojení a řízení, například ve vztahu k obratu nájemníků, leasingovým dokumentům a otázkám údržby. Než učiníte finanční rozhodnutí pokračovat v této investiční linii, musíte se ujistit, že váš plán jej dokáže splnit a že máte také prostředky na pokrytí souvisejících nákladů.
2. Vyberte typ bytového domu pro
Je samozřejmé, že všechny byty nejsou stejné. Přicházejí v různých tvarech a velikostech. Jedna budova může být předělaná viktoriánská vila, která byla rozdělena do několika částí, zatímco druhá může být moderní vícepatrová budova v metropolitní oblasti.
Určení počtu bytů, které si můžete dovolit, vám pomůže zúžit vyhledávání a také určit, které typy budov nabídnou nejlepší návratnost investice pro váš rozpočet. Investoři čelí obtížnému kompromisu mezi pořizovací cenou a náklady na renovaci a renovaci.
3. Identifikujte nemovitost
Jakmile se rozhodnete pro typ bytového komplexu, který byste chtěli vlastnit, dalším logickým krokem je nalezení nemovitosti. Můžete si vybrat, zda vyhledáte nemovitost sami, s pomocí specialisty či služby, případně kombinací obojího.
Jedním ze způsobů, jak najít obchod sami, je připojit se k místnímu realitnímu investičnímu klubu nebo sdružení. Když budete mluvit s jinými profesionály, je pravděpodobné, že oslovíte jiného investora, který ví o nemovitosti na prodej.
Na druhou stranu realitní makléři, zejména komerční realitní makléři, mohou být v tomto procesu nápomocni. Nejen, že mají přístup k více službám výpisů, ale často mají výpisy od komerčních makléřů. Upozorňujeme však, že provize za komerční transakce jsou o něco vyšší než za rezidenční transakce.
4. Sledujte svou due diligence
Před předložením nabídky ke koupi bytového domu nebo komplexu byste se měli zamyslet nad svou due diligence a provést velmi důkladnou analýzu transakce. Pokud máte v úmyslu koupit byt, měli byste zvážit následující faktory: umístění, počet bytů v domě, dostupné vybavení a stav budovy.
Tyto aspekty vám pomohou spočítat, kolik nájemného si můžete účtovat a kolik musíte utratit za nezbytné opravy a vylepšení. Kromě toho může obecný stav budovy pomoci určit, jak často mohou renovace ovlivnit váš měsíční peněžní tok.
Kromě toho bude poloha nemovitosti indikovat místní socioekonomické faktory, které ovlivní ziskovost v dlouhodobém horizontu. běží z hlediska výnosu z pronájmu, obsazenosti nebo hodnoty při dalším prodeji. Pokud to s konkrétní nemovitostí myslíte vážně, nezapomeňte si najmout geodeta a získat kopie nájemních smluv, daňových přiznání a jakýchkoli dalších právních dokumentů od předchozího vlastníka, které vám pomohou odhalit případné skryté problémy.
5. Udělejte nabídku, zafinancujte a uzavřete obchod
Pro předložení nabídky lze hodnotu obytného domu odhadnout pomocí tržních srovnání, potenciálního příjmu a náhradní metody, kdy investoři odhadnou, kolik by stála výstavba podobné budovy. Vzhledem k tomu, že nemovitosti s pěti nebo více jednotkami nesplňují podmínky pro vládou financované půjčky, komerční půjčky jsou obvykle poskytovány tradičními a soukromými věřiteli.
Buďte připraveni na to, když věřitelé potřebují úroky a hotovostní rezervy a když dávají přednost nemovitostem s dobrým tržním potenciálem a vysokou mírou zaměstnanosti, ale dobrou zprávou je, že komerční věřitelé mají tendenci se zaměřovat na potenciální příjem z nemovitosti, spíše než na osobní finance investora. a úvěrová historie.
Faktory, které je třeba vzít v úvahu při investování do obytných budov a komplexů
A. Tok peněz: Bude tato nemovitost cash flow? Toto je nejdůležitější otázka, kterou je třeba zvážit a závisí na mnoha faktorech, včetně:
- Síla místního trhu s nájemním bydlením (volná místa a delikvence)
- Typ trhu, který kupujete (budovy třídy C mají obvykle více nájemců a více oprav a údržby než budovy třídy A nebo B)
- Úroková sazba z vašeho financování (je to běžné financování nebo půjčka s těžkými penězi?)
- Výše vaší zálohy
Dále si budete muset položit otázku, zda vám nemovitost, kterou chcete koupit, může skutečně poskytnout příjem. Musíte také znát tento peněžní tok ve srovnání s jinými potenciálními cíli.
Například dům za 150 000 USD, který se pronajímá za 1000 300 USD měsíčně, má vyšší potenciál výdělku než dům za 000 1600 USD, který se pronajímá za 400 000 USD měsíčně. Čtyřpatrová budova za 3000 XNUMX USD může ve stejné oblasti vygenerovat XNUMX XNUMX USD měsíčně. Nakupování ve správných čtvrtích a ve správné fázi realitního cyklu je nanejvýš důležité, a pokud se to udělá správně, povede to ke zdravému ocenění a zisku.
Zda vám nemovitost přinese příjem, nabízí otázku, zda je pro vás tento příjem důležitý. Máte jiný zdroj příjmů, který by vám umožnil utratit více peněz na rekonstrukci budovy? Potřebujete větší příjem nyní nebo důležitější kapitálový růst v budoucnu?
b. Vliv: pákový efekt je při investování důležitý. Je to proto, že čím méně peněz investujete do každé nemovitosti, tím více nemovitostí můžete koupit. Pokud hodnota nemovitostí vzroste, vaše míra návratnosti se zvýší exponenciálně. Pokud však hodnota nemovitosti klesne a vy se silně zadlužíte, výsledkem může být negativní cash flow. Negativní peněžní tok může být „špatný“ nebo „dobrý“. Typ „dobrý“ je krátkodobý a vydělává vám peníze.
Investování „není co ztratit“ je velmi atraktivní pro vysoce zadluženého investora, ale je třeba k němu přistupovat opatrně. Pokud jste dlouhodobým hráčem, pákový efekt bude obecně fungovat ve váš prospěch, pokud jsou trhy, na kterých investujete, dlouhodobě oceněny a váš příjem z nemovitostí může splatit většinu vaší měsíční dluhové služby.
s. Vlastní kapitál: Vlastní kapitál může mít mnoho podob, například:
- Sleva
- Horní držák – potenciál pro „růst“
- Možnost přezónování
- Špatné řízení
- Ztráta exekuce
Existuje mnoho způsobů, jak vytvořit kapitál, ale nejlepší je ho koupit. Najděte někoho, kdo má zájem prodat svou nemovitost a je ochoten vzdát se svého kapitálu za méně než plnou hodnotu. Případně si můžete koupit nemovitosti, které vyžadují práci, kterou lze provést za 50 centů za dolar nebo méně. Jinými slovy, pokud práce vyžaduje 10 000 $, ujistěte se, že dostanete slevu 20 000 $ z ceny nebo vyšší.
d. Školní známka: Jak již bylo zmíněno dříve, nákup ve správných čtvrtích a ve správné fázi realitního cyklu povede k vyšším sazbám a vyšším ziskům. To ale není příliš snadný úkol. Načasování realitního cyklu je složité a vysoce spekulativní. Pokud si koupíte nemovitost bez vlastního kapitálu nebo peněžního toku pouze pro krátkodobé ocenění, riskujete investici.
Nákup na střednědobé až dlouhodobé hodnocení (10 až 20 let) je bezpečnější a jednodušší. Podívejte se na dlouhodobé trendy sousedství a celého města a vyberte oblasti, které si udrží své hodnoty a porostou v průměru o 5–7 %. Zkombinujte tuto taktiku s chytrým cash flow a nákupem akcií a jste chytrý investor.
E. Riziko: Dobrý investor by měl vždy před přijetím investice posoudit riziko spojené s jakoukoli investicí. Zeptejte se sami sebe: „Co když jsou mé předpoklady mylné?“ Jinými slovy, mám plán B? Pokud jste koupili nemovitost za účelem ocenění a nemovitost není oceněna, můžete si pronajmout za pozitivní cash flow?Pokud koupíte s nastavitelnou sazbou úvěru a sazby půjdou nahoru, zruinuje vás to?
Pokud máte více volných míst, dokážete zvládnout negativní cash flow nebo to negativně ovlivní vás a vaše finance. S investicí, jako je tato, byste měli očekávat to nejlepší, ale připraveni na nejhorší scénář.
Varovné signály špatného kurzu
Existují určité náznaky, že když je spatříte, může to znamenat, že investiční dohoda bude špatná. Zde jsou některé z nich:
- Čísla se nesčítají: účastníte se této hry, protože chcete vydělat peníze. Pokud se čísla nesčítají a prodejce nesníží cenu ani vám nenabídne výhodnější nabídky, měli byste se poohlédnout po jiných investicích jinde.
- Chybějící čísla: Pokud vám prodejce není schopen poskytnout aktuální zisk a ztrátu a skutečná čísla za předchozí dva roky, přejděte k jinému obchodu.
- Výrobní čísla: Čísla vyhlídek jsou jen dohady. Mohou to být vzdělané odhady, ale stále jsou to projekce. Věřitelé nebudou těmto falešným číslům přikládat žádnou váhu a vy také ne. Vaše zkušenosti zde hrají velkou roli. Po chvíli budete schopni rychle zjistit, „kdo kouří kouř“ nebo čísla dávají smysl.
- Problematická vlastnost : Existují scénáře, kdy nemovitost vypadá dobře na papíře – čísla jsou platná a sčítají se. Návštěva stránek však odhalí něco zcela jiného. Možná bude potřebovat generální opravu, protože prodejce odložil údržbu v naději, že přenese bolest hlavy na zákazníka. Nedovolte, abyste tímto zákazníkem byli vy. Hledejte hodně jinde.
- Špatná oblast … Neztrácejte peníze snahou změnit trend. Pokud je čtvrť v úpadku, nemovitost nese toto stigma. Nájemníci půjdou dál stejně jako vy.
- Měsíce na trhu … Dobré vlastnosti se vyvíjejí rychle. Špatné nemovitosti zůstávají na seznamech měsíc po měsíci. Díky detektivní práci můžete pochopit, proč je to hloupé. A je to životaschopná zkušenost s učením, ale váš čas bude lépe strávený dobrými nabídkami.
