Hvordan investere i boligkomplekser uten penger –

Vil du investere i eiendom, men mangler kunnskap? Hvis JA, her er en komplett guide for hvordan du investerer i bygårder og komplekser uten penger.

Investering i bygårder og komplekser er en stor forpliktelse, både økonomisk og ellers. Så det kommer ikke som noen overraskelse at det noen ganger blir referert til som en karriere i stedet for bare en investeringsstrategi. Forvaltningen av boligfelt krever dypere engasjement enn forvaltningen av eneboliger, både fysiske og økonomiske. På den annen side har investeringer i bygårder sine egne fordeler som er unike for denne nisjen.

Hvorfor leilighetsbygg og komplekser er gode investeringer

• Kapitalakkumulering: flere leietakere betaler for boliglånet ditt. Med færre handler kan du samle en betydelig portefølje av eiendeler for å planlegge i en kortere tidsramme.
• Pressmiddel: Kapitalkostnaden har aldri vært mer attraktiv, og det er en rekke låneprodukter å velge mellom. Det er på tide å låse ned langsiktig gjeld og betale ned en betydelig del av hovedstolen over tid.
• Kontantstrøm: aksjeporteføljer genererer ikke kontantstrøm med mindre aksjen betaler utbytte. Leiligheter er tradisjonelt mer stabile enn leiligheter.
• Hard ressurs: Et boligbygg er ikke en papirformue – det er mye mer håndgripelig. Hvis du kjøper en handel riktig, faller verdien aldri til null. Leiligheter er allment ansett som en utmerket inflasjonssikring (inflasjonen vil til slutt begynne en dag).

Hvordan investere i boligkomplekser uten penger

Å lære å investere i boliger og komplekser er på ingen måte enkelt, men følgende trinn kan bidra til å gjøre prosessen enklere. Først må du sørge for at ditt inntreden i investeringsnisjen er helt riktig for deg:

1. Sørg for å investere i leiligheter og byggeprosjekter – den riktige investeringen for deg

Enten du har bygd en portefølje eller slett ikke er kjent med eiendomsinvestering, må du være helt sikker på at investering i bygårder er riktig for deg. Det er mange ting du må vurdere, inkludert kostnader og timing. Kostnaden for å eie en bygård inkluderer startkapitalkravene, så vel som den konstante kontantstrømsmatrisen knyttet til å administrere flere leietakerleiligheter samtidig.

For det andre krever ledelsen av et bygård mer engasjement og ledelse, for eksempel i forhold til leietakeromsetning, leasingdokumenter og vedlikeholdsspørsmål. Før du tar en økonomisk beslutning om å fortsette denne investeringslinjen, må du sikre at timeplanen din kan oppfylle den, og at du også har midler til å dekke de tilknyttede kostnadene.

2. Velg type bygård for

Det sier seg selv at ikke alle leilighetene er like. Kommer i forskjellige former og størrelser. Den ene bygningen kan være et ombygd viktoriansk herskapshus som har blitt delt i flere seksjoner, mens den andre kan være en moderne bygning i flere etasjer i et byområde.

Å bestemme hvor mange leiligheter du har råd til, vil bidra til å begrense søket, samt avgjøre hvilke bygningstyper som gir best avkastning på budsjettet. Investorer står overfor en vanskelig avveining mellom kjøpesum og renoverings- og renoveringskostnader.

3. Identifiser eiendommen

Når du har bestemt deg for hvilken type leilighetskompleks du vil eie, er det neste logiske trinnet å finne en eiendom. Du kan velge å søke etter eiendom selv, ved hjelp av en spesialist eller tjeneste, eller med en kombinasjon av begge.

En måte å finne en avtale på egen hånd er å bli med i en lokal eiendomsinvesteringsklubb eller forening. Ved å snakke med andre fagfolk er sjansen stor for at du vil nå ut til en annen investor som vet om eiendommen til salgs.

På den annen side kan eiendomsmeglere, spesielt kommersielle eiendomsmeglere, være nyttige i denne prosessen. Ikke bare har de tilgang til flere oppføringstjenester, de har ofte oppføringer fra kommersielle meglere. Vær imidlertid oppmerksom på at provisjonene for kommersielle transaksjoner er litt høyere enn for boligtransaksjoner.

4. Se på due diligence

Før du gir et tilbud om å kjøpe en bygård eller et kompleks, bør du tenke på due diligence og gjennomføre en grundig analyse av transaksjonen. Hvis du har tenkt å kjøpe en leilighet, bør du vurdere følgende faktorer: beliggenheten, antall leiligheter i bygningen, tilgjengelige fasiliteter og bygningens tilstand.

Disse aspektene vil hjelpe deg med å beregne hvor mye husleie du kan kreve og hvor mye du trenger å bruke på nødvendige reparasjoner og forbedringer. I tillegg kan bygningens generelle tilstand bidra til å avgjøre hvor ofte renoveringer kan påvirke din månedlige kontantstrøm.

I tillegg vil eiendommens beliggenhet indikere lokale sosioøkonomiske faktorer som vil påvirke lønnsomheten på lang sikt. kjøre når det gjelder leieutbytte, belegg eller salgsverdi. Hvis du er seriøs med en bestemt eiendom, må du leie en landmåler og få kopier av leieavtaler, selvangivelser og andre juridiske dokumenter fra den forrige eieren for å avdekke eventuelle skjulte problemer.

5. Gi et tilbud, finansier og avslutt avtalen

For å gi et tilbud, kan verdien av et bolighus estimeres ved hjelp av markedssammenligninger, potensiell inntekt og en erstatningsmetode der investorer anslår hvor mye det vil koste å bygge et lignende bygg. Siden eiendommer med fem eller flere enheter ikke kvalifiserer for statsfinansierte lån, gis kommersielle lån vanligvis av tradisjonelle og private långivere.

Vær forberedt på når långivere trenger renter og kontantreserver, og når de foretrekker eiendommer med godt markedspotensial og høy sysselsetting, men den gode nyheten er at kommersielle långivere har en tendens til å fokusere på potensiell inntekt fra eiendom, i stedet for å fokusere på investorens personlige økonomi. og kreditthistorie.

Faktorer du bør vurdere når du investerer i boligbygg og komplekser

en. Kontantstrøm: Vil denne eiendommen være kontantstrøm? Dette er det viktigste spørsmålet å vurdere, og det avhenger av mange faktorer, inkludert:

• Styrken i det lokale utleiemarkedet (ledige stillinger og kriminalitet)
• Markedstypen du kjøper (klasse C -bygninger har vanligvis flere leietakere og mer reparasjon og vedlikehold enn bygninger i klasse A eller B)
• Rente på finansieringen din (er det vanlig finansiering eller et lån med harde penger?)
• Beløpet på forskuddsbetalingen din

Deretter må du spørre deg selv om eiendommen du ønsker å kjøpe faktisk kan gi deg inntekt. Du må også kjenne denne kontantstrømmen sammenlignet med andre potensielle mål.

For eksempel har et hus på 150 000 dollar som leier for 1000 dollar i måneden et høyere inntjeningspotensial enn et hus på 300 000 dollar som leier for 1600 dollar i måneden. En bygning på 400 000 dollar i fire etasjer kan generere 3000 dollar i måneden i samme område. Å kjøpe i de riktige nabolagene og på riktig stadium i eiendomssyklusen er av største betydning, og hvis det gjøres riktig, vil det føre til en sunn verdsettelse og fortjeneste.

Om eiendommen vil gi deg inntekt, stiller spørsmålet om denne inntekten er viktig for deg. Har du en annen inntektskilde som kan tillate deg å bruke mer penger på bygningsrenoveringer? Trenger du mer inntekt nå eller en viktigere kapitalvekst i fremtiden?

b. Pressmiddel: innflytelse er viktig når du investerer. Dette er fordi jo mindre penger du investerer i hver eiendom, desto mer eiendom kan du kjøpe. Hvis eiendommer stiger i verdi, øker avkastningen eksponensielt. Imidlertid, hvis verdien av eiendom faller og du står sterkt i gjeld, kan resultatet bli negativ kontantstrøm. Negativ kontantstrøm kan enten være «dårlig» eller «god». Den «gode» typen er kortsiktig og tjener penger.

Å investere «ingenting å tape» er veldig attraktivt for en investor med høy innflytelse, men må behandles med forsiktighet. Hvis du er en langsiktig aktør, vil innflytelse generelt fungere til din fordel hvis markedene du investerer i verdsettes på lang sikt og eiendomsinntekten din kan betale det meste av din månedlige gjeldstjeneste.

med. Egenkapital: Egenkapital kan ha mange former, for eksempel:

• Avslags pris
• Toppholder – oppside potensial
• Omzoningsalternativ
• Dårlig ledelse
• Tap av utlegg

Det er mange måter å skape kapital på, men den beste måten er å kjøpe den. Finn noen som er interessert i å selge eiendommen sin og er villig til å gi fra seg kapitalen for mindre enn full verdi. Alternativt kan du kjøpe eiendommer som krever arbeid som kan gjøres for 50 cent på en dollar eller mindre. Med andre ord, hvis jobben krever $ 10, må du sørge for at du får $ 000 rabatt fra prisen eller høyere.

d. Karakter: Som nevnt tidligere vil kjøp i riktige nabolag og på riktig stadium i eiendomssyklusen føre til høyere rater og høyere fortjeneste. Men dette er ikke en veldig enkel bragd. Tidspunktet for eiendomssyklusen er kompleks og svært spekulativ. Hvis du kjøper en eiendom uten hjemmekapital eller kontantstrøm utelukkende for kortsiktig vurdering, risikerer du å investere.

Å kjøpe vurdering for mellomlang til lang sikt (10 til 20 år) er tryggere og enklere. Se på langsiktige nabolag og bytrender for å velge områder som vil opprettholde sine verdier og vokse med gjennomsnittlig 5-7%. Kombiner denne taktikken med smart kontantstrøm og aksjekjøp, og du er en smart investor.

e. Fare: En god investor bør alltid vurdere risikoen forbundet med enhver investering før han tar den. Spør deg selv: «Hva om antagelsene mine er feil?» Med andre ord, har jeg en plan B? Hvis du kjøpte en eiendom for vurdering og eiendommen ikke er verdsatt, kan du leie for en positiv kontantstrøm? Hvis du kjøper med et regulert rentelån og rentene går opp, vil det ødelegge deg?

Hvis du har flere ledige stillinger, kan du håndtere negativ kontantstrøm, eller det vil påvirke deg og din økonomi negativt. Med en investering som denne, bør du forvente det beste, men forberedt på det verste tilfellet.

Advarselsskilt for dårlig kurs

Det er noen tegn på at når du oppdager dem, kan det bety at investeringsavtalen kommer til å bli dårlig. Her er noen av dem:

• Tallene stemmer ikke opp: du deltar i dette spillet fordi du vil tjene penger. Hvis tallene ikke summerer seg og selgeren ikke vil redusere prisen eller tilby deg bedre tilbud, bør du se etter andre investeringer andre steder.
• Mangler tall: Hvis selgeren ikke kan gi deg gjeldende års P&L og faktiske data for de to foregående årene, går du videre til en annen avtale.
• Produksjonsnummer: Prospektantall er bare gjetninger. De kan være utdannede gjetninger, men de er fremdeles anslag. Långivere vil ikke legge vekt på disse falske tallene, og det vil du heller ikke. Din erfaring spiller en stor rolle her. Etter en stund vil du raskt kunne finne ut «hvem som røyker røyken» eller tallene gir mening.
• Problematisk eiendom : Det er scenarier der en eiendom ser bra ut på papir – tallene er gyldige og de summeres. Et besøk på nettstedet avslører imidlertid noe helt annet. Det kan være behov for en større overhaling fordi selgeren utsatte vedlikeholdet i håp om å gi hodepinen videre til kunden. Ikke la denne kunden være deg. Se etter mye annet sted.
• Feil område … Ikke kast bort pengene dine på å prøve å endre trenden. Hvis nabolaget er i tilbakegang, bærer eiendommen dette stigmaet. Leietakerne vil gå videre akkurat som deg.
• Måneder på markedet … Gode ​​egenskaper utvikler seg raskt. Dårlige eiendommer blir på oppføringene måned etter måned. Med detektivarbeid kan du forstå hvorfor dette er dumt. Og det er en levedyktig læringsopplevelse, men tiden din vil bli bedre brukt på gode avtaler.