Cara berinvestasi di kompleks perumahan tanpa uang –

Apakah Anda ingin berinvestasi di real estat tetapi tidak memiliki pengetahuan? Jika YA, berikut adalah panduan lengkap tentang cara berinvestasi di gedung dan kompleks apartemen tanpa uang.

Berinvestasi di gedung dan kompleks apartemen adalah komitmen besar, baik secara finansial maupun sebaliknya. Jadi tidak mengherankan bahwa kadang-kadang disebut sebagai karier daripada hanya strategi investasi. Pengelolaan perumahan membutuhkan keterlibatan yang lebih dalam daripada pengelolaan rumah keluarga tunggal, baik fisik maupun finansial. Di sisi lain, berinvestasi di gedung apartemen memiliki keunggulan tersendiri yang unik untuk niche ini.

Mengapa gedung dan kompleks apartemen adalah investasi yang bagus

• Akumulasi modal: beberapa penyewa membayar hipotek Anda. Dengan lebih sedikit perdagangan, Anda dapat mengumpulkan portofolio aset yang cukup besar untuk direncanakan dalam jangka waktu yang lebih singkat.
• Manfaat: Biaya modal tidak pernah semenarik ini dan ada beragam produk pinjaman yang dapat dipilih. Sudah waktunya untuk mengunci utang jangka panjang dan melunasi sebagian besar pokok pinjaman dari waktu ke waktu.
• Arus kas: portofolio saham tidak menghasilkan arus kas kecuali saham membayar dividen. Apartemen secara tradisional lebih stabil daripada apartemen.
• Aset keras: Sebuah bangunan tempat tinggal bukanlah aset kertas – itu jauh lebih nyata. Jika Anda membeli perdagangan dengan benar, nilainya tidak akan pernah turun ke nol. Apartemen secara luas dianggap sebagai lindung nilai inflasi yang sangat baik (inflasi pada akhirnya akan dimulai suatu hari nanti).

Bagaimana berinvestasi di kompleks perumahan tanpa uang

Mempelajari cara berinvestasi di rumah dan kompleks hunian bukanlah hal yang mudah, tetapi langkah-langkah berikut dapat membantu mempermudah prosesnya. Pertama, pastikan bahwa masuk ke ceruk investasi benar-benar tepat untuk Anda:

1. Pastikan untuk berinvestasi di apartemen dan proyek konstruksi – investasi yang tepat untuk Anda

Apakah Anda telah membangun portofolio atau sama sekali tidak terbiasa dengan investasi real estat, Anda harus benar-benar yakin bahwa berinvestasi di gedung apartemen tepat untuk Anda.Ada banyak hal yang perlu Anda pertimbangkan, termasuk biaya dan waktu. Biaya memiliki gedung apartemen mencakup persyaratan modal awal serta matriks arus kas konstan yang terkait dengan pengelolaan beberapa apartemen penyewa secara bersamaan.

Kedua, pengelolaan gedung apartemen memerlukan keterlibatan dan pengelolaan yang lebih, misalnya terkait dengan turnover penyewa, dokumen leasing, dan masalah pemeliharaan. Sebelum membuat keputusan keuangan untuk mengejar jalur investasi ini, Anda harus memastikan bahwa jadwal Anda dapat memenuhinya dan Anda juga memiliki dana untuk menutupi biaya terkait.

2. Pilih jenis bangunan apartemen untuk

Tak perlu dikatakan bahwa semua apartemen tidak sama. Datang dalam berbagai bentuk dan ukuran. Satu bangunan mungkin merupakan rumah bergaya Victoria yang telah direnovasi yang telah dibagi menjadi beberapa bagian, sementara yang lain mungkin merupakan bangunan bertingkat modern di area metropolitan.

Menentukan berapa banyak apartemen yang Anda mampu akan membantu mempersempit pencarian Anda, serta menentukan jenis bangunan yang akan menawarkan laba atas investasi terbaik untuk anggaran Anda. Investor menghadapi trade-off yang sulit antara harga beli dan biaya renovasi dan renovasi.

3. Identifikasi properti

Setelah Anda memutuskan jenis kompleks apartemen yang ingin Anda miliki, langkah logis berikutnya adalah menemukan properti. Anda dapat memilih untuk mencari sendiri real estat, dengan bantuan spesialis atau layanan, atau dengan kombinasi keduanya.

Salah satu cara untuk menemukan kesepakatan sendiri adalah dengan bergabung dengan klub atau asosiasi investasi real estat lokal. Dengan berbicara dengan profesional lain, kemungkinan besar Anda akan menjangkau investor lain yang tahu tentang properti yang akan dijual.

Di sisi lain, agen real estat, terutama agen real estat komersial, dapat membantu dalam proses ini. Mereka tidak hanya memiliki akses ke beberapa layanan listing, mereka juga sering memiliki listingan dari broker komersial. Namun, perhatikan bahwa komisi untuk transaksi komersial sedikit lebih tinggi daripada untuk transaksi residensial.

4. Perhatikan Uji Tuntas Anda

Sebelum mengajukan penawaran untuk membeli gedung apartemen atau kompleks, Anda harus memikirkan uji tuntas Anda dan melakukan analisis transaksi yang sangat teliti. Jika Anda berniat membeli apartemen, faktor-faktor berikut harus dipertimbangkan: lokasi, jumlah apartemen di gedung, fasilitas yang tersedia, dan kondisi gedung.

Aspek-aspek ini akan membantu Anda menghitung berapa banyak sewa yang dapat Anda kenakan dan berapa banyak yang harus Anda keluarkan untuk perbaikan dan peningkatan yang diperlukan. Selain itu, kondisi umum bangunan dapat membantu menentukan seberapa sering renovasi dapat memengaruhi arus kas bulanan Anda.

Selain itu, lokasi properti akan menunjukkan faktor sosial ekonomi lokal yang akan mempengaruhi profitabilitas dalam jangka panjang. dijalankan dalam hal hasil sewa, hunian, atau nilai jual kembali. Jika Anda serius tentang properti tertentu, pastikan untuk menyewa seorang surveyor dan mendapatkan salinan sewa, pengembalian pajak, dan dokumen hukum lainnya dari pemilik sebelumnya untuk membantu mengungkap masalah tersembunyi, jika ada.

5. Buat penawaran, keuangan, dan tutup kesepakatan

Untuk melakukan penawaran, nilai rumah hunian dapat diperkirakan dengan menggunakan perbandingan pasar, potensi pendapatan, dan metode penggantian di mana investor memperkirakan berapa biaya untuk membangun bangunan serupa. Karena properti dengan lima unit atau lebih tidak memenuhi syarat untuk pinjaman yang didanai pemerintah, pinjaman komersial biasanya diberikan oleh pemberi pinjaman tradisional dan swasta.

Bersiaplah ketika pemberi pinjaman membutuhkan bunga dan cadangan uang tunai, dan ketika mereka lebih memilih properti dengan potensi pasar yang baik dan tingkat pekerjaan yang tinggi, tetapi kabar baiknya adalah pemberi pinjaman komersial cenderung berfokus pada potensi pendapatan dari properti, daripada berfokus pada keuangan pribadi investor. dan riwayat kredit.

Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan ketika berinvestasi di bangunan dan kompleks tempat tinggal

A. Arus kas: Apakah properti ini akan menjadi arus kas? Ini adalah pertanyaan yang paling penting untuk dipertimbangkan dan itu tergantung pada banyak faktor, termasuk:

• Kekuatan pasar sewa lokal (kekosongan dan kenakalan)
• Jenis pasar yang Anda beli (Gedung Kelas C biasanya memiliki lebih banyak penyewa dan lebih banyak perbaikan dan pemeliharaan daripada bangunan Kelas A atau B)
• Tingkat bunga atas pembiayaan Anda (apakah itu pembiayaan reguler atau pinjaman uang keras?)
• Jumlah uang muka Anda

Selanjutnya, Anda perlu bertanya pada diri sendiri apakah properti yang ingin Anda beli benar-benar dapat memberi Anda penghasilan. Anda juga perlu mengetahui arus kas ini dibandingkan dengan target potensial lainnya.

Misalnya, rumah seharga $ 150 yang disewakan seharga $ 000 per bulan memiliki potensi penghasilan yang lebih tinggi daripada rumah seharga $ 1000 yang disewakan dengan harga $ 300 per bulan. Bangunan empat lantai seharga $ 000 dapat menghasilkan $ 1600 sebulan di area yang sama. Membeli di lingkungan yang tepat dan pada tahap yang tepat dalam siklus real estat adalah yang paling penting, dan jika dilakukan dengan benar, itu akan menghasilkan penilaian dan keuntungan yang sehat.

Apakah properti itu akan memberi Anda penghasilan menimbulkan pertanyaan apakah penghasilan ini penting bagi Anda. Apakah Anda memiliki sumber pendapatan lain yang memungkinkan Anda menghabiskan lebih banyak uang untuk renovasi gedung? Apakah Anda membutuhkan lebih banyak pendapatan sekarang atau pertumbuhan modal yang lebih penting di masa depan?

B. Manfaat: leverage penting saat berinvestasi. Ini karena semakin sedikit uang yang Anda investasikan di setiap properti, semakin banyak real estat yang dapat Anda beli. Jika properti naik nilainya, tingkat pengembalian Anda naik secara eksponensial. Namun, jika nilai real estat turun dan Anda berhutang banyak, hasilnya mungkin arus kas negatif. Arus kas negatif dapat berupa “buruk” atau “baik”. Tipe “baik” bersifat jangka pendek dan menghasilkan uang bagi Anda.

Berinvestasi “tidak ada ruginya” sangat menarik bagi investor dengan leverage tinggi, tetapi harus didekati dengan hati-hati. Jika Anda adalah pemain jangka panjang, leverage umumnya akan menguntungkan Anda jika pasar tempat Anda berinvestasi dinilai dalam jangka panjang dan pendapatan real estat Anda dapat membayar sebagian besar pembayaran utang bulanan Anda.

dengan. Ekuitas: Ekuitas dapat mengambil banyak bentuk, seperti:

• Harga Diskon
• Retainer atas – potensi “pertumbuhan”
• Opsi zonasi ulang
• Manajemen yang buruk
• Kehilangan penyitaan

Ada banyak cara untuk menghasilkan modal, tetapi cara terbaik adalah dengan membelinya.Temukan seseorang yang tertarik untuk menjual propertinya dan bersedia menyerahkan modalnya dengan harga kurang dari nilai penuh. Atau, Anda dapat membeli properti yang membutuhkan pekerjaan yang dapat diselesaikan dengan harga 50 sen per dolar atau kurang. Dengan kata lain, jika pekerjaan membutuhkan $ 10, pastikan Anda mendapatkan diskon $ 000 dari harga atau lebih tinggi.

D. Nilai: Seperti disebutkan sebelumnya, membeli di lingkungan yang tepat dan pada tahap yang tepat dalam siklus real estat akan menghasilkan tarif yang lebih tinggi dan keuntungan yang lebih tinggi. Tapi ini bukan prestasi yang sangat mudah. Waktu siklus real estat rumit dan sangat spekulatif. Jika Anda membeli properti tanpa ekuitas rumah atau arus kas semata-mata untuk penilaian jangka pendek, Anda berisiko berinvestasi.

Membeli untuk penilaian jangka menengah hingga panjang (10 hingga 20 tahun) lebih aman dan mudah. Lihatlah tren lingkungan dan seluruh kota jangka panjang untuk memilih area yang akan mempertahankan nilainya dan tumbuh rata-rata 5-7%. Kombinasikan taktik ini dengan arus kas yang cerdas dan pembelian saham dan Anda menjadi investor yang cerdas.

e. Mempertaruhkan: Seorang investor yang baik harus selalu menilai risiko yang terkait dengan investasi apa pun sebelum mengambilnya. Tanyakan pada diri sendiri, “Bagaimana jika asumsi saya salah?” Dengan kata lain, apakah saya memiliki Rencana B? Jika Anda membeli properti untuk penilaian dan properti tersebut tidak dinilai, dapatkah Anda menyewa untuk arus kas positif?Jika Anda membeli dengan pinjaman suku bunga yang diatur dan tarifnya naik, apakah itu akan merusak Anda?

Jika Anda memiliki banyak lowongan, dapatkah Anda menangani arus kas negatif atau itu akan berdampak negatif pada Anda dan keuangan Anda. Dengan investasi seperti ini, Anda harus mengharapkan yang terbaik, tetapi bersiap untuk skenario terburuk.

Rambu Peringatan Jalan Buruk

Ada beberapa tanda bahwa ketika Anda melihatnya, itu bisa berarti kesepakatan investasi akan menjadi buruk. Berikut adalah beberapa di antaranya:

• Angka-angka tidak bertambah: Anda berpartisipasi dalam permainan ini karena Anda ingin menghasilkan uang. Jika jumlahnya tidak bertambah dan penjual tidak mau memotong harga atau menawarkan penawaran yang lebih baik, Anda harus mencari investasi lain di tempat lain.
• Nomor yang hilang: Jika penjual tidak dapat memberi Anda P&L tahun ini dan data aktual untuk dua tahun sebelumnya, lanjutkan ke kesepakatan lain.
• Nomor produksi: Angka prospek hanyalah tebakan. Mereka mungkin tebakan terpelajar, tetapi mereka masih proyeksi. Pemberi pinjaman tidak akan memberikan bobot apa pun pada nomor palsu ini, dan Anda juga tidak. Pengalaman Anda memainkan peran besar di sini. Setelah beberapa saat, Anda akan segera dapat mengetahui “siapa yang merokok” atau angka-angka yang masuk akal.
• Properti bermasalah : Ada skenario di mana properti terlihat bagus di atas kertas – jumlahnya valid dan jumlahnya bertambah. Namun, kunjungan ke situs mengungkapkan sesuatu yang sangat berbeda. Mungkin perlu perombakan besar-besaran karena penjual menunda perawatan dengan harapan dapat meneruskan sakit kepala kepada pembeli. Jangan biarkan pelanggan ini menjadi Anda. Carilah banyak hal di tempat lain.
• Area yang salah … Jangan buang uang Anda mencoba mengubah tren. Jika lingkungan menurun, properti menanggung stigma ini. Penyewa akan pindah seperti Anda.
• Bulan di pasar … Sifat yang baik berkembang dengan cepat. Properti buruk tetap ada di daftar bulan demi bulan. Dengan pekerjaan detektif, Anda bisa mengerti mengapa ini bodoh. Dan ini adalah pengalaman belajar yang layak, tetapi waktu Anda akan lebih baik dihabiskan untuk transaksi yang baik.