Haluatko sijoittaa kiinteistöihin, mutta sinulla ei ole tietoa? Jos KYLLÄ, tässä on täydellinen opas siitä, kuinka sijoittaa kerrostaloihin ja komplekseihin ilman rahaa.
Investointi kerrostaloihin ja rakennuskomplekseihin on suuri sitoumus sekä taloudellisesti että muutoin. Joten ei ole yllättävää, että sitä kutsutaan joskus uraksi eikä vain sijoitusstrategiaksi. Asuntoalueiden hoito vaatii syvempää osallistumista kuin omakotitalojen hoito, sekä fyysisesti että taloudellisesti. Toisaalta kerrostaloihin sijoittamisella on omat etunsa, jotka ovat ainutlaatuisia tälle markkinaraolle.
Miksi kerrostalot ja kompleksit ovat suuria investointeja?
- Pääoman kertyminen: useat vuokralaiset maksavat asuntolainasi. Vähemmällä kaupalla voit kerätä suuren joukon omaisuutta suunnitellaksesi lyhyemmässä ajassa.
- Vipuvaikutus: Pääomakustannukset eivät ole koskaan olleet houkuttelevampia, ja valittavana on erilaisia lainatuotteita.On aika sulkea pitkäaikainen velka ja maksaa merkittävä osa pääomasta ajan mittaan.
- Kassavirta: osakesalkut eivät tuota kassavirtaa, ellei osake maksa osinkoja. Asunnot ovat perinteisesti vakaampia kuin huoneistot.
- Kova omaisuus: Asuinrakennus ei ole paperinen omaisuus – se on paljon konkreettisempi. Jos ostat kaupan oikein, sen arvo ei koskaan laske nollaan. Asuntoja pidetään yleisesti erinomaisena inflaatiosuojana (inflaatio alkaa lopulta jonain päivänä).
Kuinka sijoittaa asuinkomplekseihin ilman rahaa
Asuinrakennuksiin ja -komplekseihin sijoittamisen oppiminen ei ole suinkaan helppoa, mutta seuraavat vaiheet voivat helpottaa prosessia. Varmista ensin, että sijoitusmarkkinoille tulo on ehdottomasti oikea sinulle:
1. Varmista, että sijoitat asuntoihin ja rakennushankkeisiin – oikea investointi sinulle
Riippumatta siitä, oletko rakentanut salkun tai et ole ollenkaan perehtynyt kiinteistösijoittamiseen, sinun on oltava täysin varma siitä, että kerrostaloihin sijoittaminen sopii sinulle. Kerrostalon omistuskustannukset sisältävät alkupääomavaatimukset sekä jatkuvan kassavirtamatriisin, joka liittyy useiden vuokra -asuntojen samanaikaiseen hallintaan.
Toiseksi kerrostalon hoito vaatii enemmän osallistumista ja hallintaa esimerkiksi vuokralaisten vaihtuvuuden, vuokra -asiakirjojen ja ylläpitokysymysten osalta. Ennen kuin teet taloudellista päätöstä jatkaa tätä investointilinjaa, sinun on varmistettava, että aikataulusi täyttää sen ja että sinulla on myös varoja siihen liittyvien kustannusten kattamiseksi.
2. Valitse kerrostalon tyyppi
On sanomattakin selvää, että kaikki huoneistot eivät ole samanlaisia. Tule eri muotoisina ja kokoisina. Yksi rakennus voi olla uusittu viktoriaaninen kartano, joka on jaettu useisiin osiin, kun taas toinen voi olla moderni monikerroksinen rakennus pääkaupunkiseudulla.
Määrittelemällä kuinka monta asuntoa sinulla on varaa, voit rajata hakua ja määrittää, minkä tyyppiset rakennukset tarjoavat parhaan sijoitetun pääoman tuoton budjetillesi. Sijoittajat kohtaavat vaikean kompromissin ostohinnan sekä kunnostus- ja kunnostuskustannusten välillä.
3. Tunnista ominaisuus
Kun olet päättänyt, minkä tyyppisen huoneistokompleksin haluat omistaa, seuraava looginen askel on löytää kiinteistö. Voit hakea kiinteistöä itse asiantuntijan tai palvelun avulla tai molempien yhdistelmän avulla.
Yksi tapa löytää sopimus itse on liittyä paikalliseen kiinteistösijoitusklubiin tai -yhdistykseen. Keskustelemalla muiden ammattilaisten kanssa saat todennäköisesti yhteyttä toiseen sijoittajaan, joka tietää myytävästä kiinteistöstä.
Toisaalta kiinteistönvälittäjät, erityisesti kaupalliset kiinteistönvälittäjät, voivat olla hyödyllisiä tässä prosessissa. Paitsi että heillä on pääsy useisiin listauspalveluihin, heillä on usein listauksia myös kaupallisilta välittäjiltä. Huomaa kuitenkin, että kaupallisten transaktioiden palkkiot ovat hieman korkeammat kuin asuntokaupoista.
4. Tarkkaile huolellisuuttasi
Ennen kuin teet tarjouksen kerrostalon tai rakennuskompleksin ostamisesta, sinun tulee miettiä huolellisuuttasi ja analysoida tapahtuma erittäin perusteellisesti. Jos aiot ostaa asunnon, sinun on otettava huomioon seuraavat tekijät: sijainti, asuntojen lukumäärä rakennuksessa, käytettävissä olevat mukavuudet ja rakennuksen kunto.
Näiden seikkojen avulla voit laskea, kuinka paljon vuokraa voit veloittaa ja kuinka paljon sinun on käytettävä tarvittaviin korjauksiin ja parannuksiin. Lisäksi rakennuksen yleinen kunto voi auttaa määrittämään, kuinka usein remontit voivat vaikuttaa kuukausittaiseen kassavirtaasi.
Lisäksi kiinteistön sijainti osoittaa paikalliset sosioekonomiset tekijät, jotka vaikuttavat kannattavuuteen pitkällä aikavälillä. vuokratuoton, käyttöasteen tai jälleenmyyntiarvon kannalta. Jos suhtaudut vakavasti tiettyyn omaisuuteen, muista palkata maanmittari ja saada kopiot vuokrasopimuksista, veroilmoituksista ja kaikista muista oikeudellisista asiakirjoista edelliseltä omistajalta, jotta ne voivat auttaa piilotettujen ongelmien paljastamisessa.
5. Tee tarjous, rahoita ja sulje kauppa
Tarjouksen tekemiseksi asunnon arvo voidaan arvioida markkinavertailujen, mahdollisten tulojen ja korvausmenetelmän avulla, jossa sijoittajat arvioivat, kuinka paljon samanlaisen rakennuksen rakentaminen maksaisi. Koska kiinteistöt, joissa on viisi tai useampia asuntoja, eivät voi saada valtion rahoittamia lainoja, kaupallisia lainoja tarjoavat yleensä perinteiset ja yksityiset lainanantajat.
Valmistaudu tilanteisiin, joissa lainanantajat tarvitsevat korkoja ja käteisvaroja, ja kun he haluavat kiinteistöjä, joilla on hyvä markkinapotentiaali ja korkea työllisyysaste, mutta hyvä uutinen on, että kaupalliset lainanantajat keskittyvät yleensä mahdollisiin tuloihin kiinteistöstä sen sijaan, että keskittyisivät sijoittajan henkilökohtaiseen talouteen ja luottohistoria.
Tekijät, jotka on otettava huomioon investoitaessa asuinrakennuksiin ja komplekseihin
a. Kassavirta: Onko tämä kiinteistö kassavirta? Tämä on tärkein harkittava kysymys, ja se riippuu monista tekijöistä, mukaan lukien:
- Paikallisten vuokrausmarkkinoiden vahvuus (avoimet työpaikat ja rikokset)
- Ostamasi markkinatyyppi (C -luokan rakennuksissa on yleensä enemmän vuokralaisia ja enemmän korjausta ja huoltoa kuin luokan A tai B rakennuksissa)
- Rahoituksen korko (onko se säännöllinen rahoitus vai kova rahalaina?)
- Ennakkomaksusi summa
Seuraavaksi sinun on kysyttävä itseltäsi, voiko ostamasi kiinteistö todella tarjota sinulle tuloja. Sinun on myös tiedettävä tämä kassavirta muihin mahdollisiin tavoitteisiin verrattuna.
Esimerkiksi 150 000 dollarin asunnolla, joka vuokraa 1000 300 dollaria kuukaudessa, on suurempi ansaintamahdollisuus kuin 000 1600 dollarin asunnolla, joka vuokraa 400 000 dollaria kuukaudessa. 3000 XNUMX dollarin nelikerroksinen rakennus voi tuottaa XNUMX dollaria kuukaudessa samalla alueella. Ostaminen oikeilla lähiöillä ja oikeassa vaiheessa kiinteistösyklissä on äärimmäisen tärkeää, ja jos se tehdään oikein, se johtaa terveelliseen arvostamiseen ja voittoon.
Se, tuoko kiinteistö sinulle tuloja, herättää kysymyksen siitä, ovatko nämä tulot sinulle tärkeitä. Onko sinulla muita tulolähteitä, joiden avulla voit käyttää enemmän rahaa rakennusten kunnostamiseen? Tarvitsetko enemmän tuloja nyt tai tärkeämpää pääoman kasvua tulevaisuudessa?
b. Vipuvaikutus: vipuvaikutus on tärkeää sijoitettaessa. Tämä johtuu siitä, että mitä vähemmän rahaa sijoitat jokaiseen kiinteistöön, sitä enemmän voit ostaa kiinteistöjä. Jos kiinteistöjen arvo nousee, tuotto nousee eksponentiaalisesti. Kuitenkin, jos kiinteistön arvo laskee ja sinulla on suuri velka, tulos voi olla negatiivinen kassavirta. Negatiivinen kassavirta voi olla joko ”huono” tai ”hyvä”. ”Hyvä” tyyppi on lyhytaikainen ja tuo sinulle rahaa.
”Mitään menetettävää” sijoittaminen on erittäin houkuttelevaa erittäin vivutetulle sijoittajalle, mutta sitä on lähestyttävä varoen. Jos olet pitkäaikainen pelaaja, vipuvaikutus toimii yleensä sinun hyväksesi, jos sijoittamasi markkinat arvostetaan pitkällä aikavälillä ja kiinteistötulosi voivat maksaa suurimman osan kuukausittaisesta velanhoitopalvelustasi.
kanssa. Oma pääoma: Oma pääoma voi olla monessa muodossa, kuten:
- Alennushinta
- Ylempi pidike – kasvumahdollisuuksia
- Rezonointi vaihtoehto
- Huono hallinta
- Sulkemisen menetys
Pääoman luomiseen on monia tapoja, mutta paras tapa on ostaa se. Etsi joku, joka on kiinnostunut myymään omaisuutensa ja on valmis luopumaan pääomastaan alle arvon. Vaihtoehtoisesti voit ostaa kiinteistöjä, jotka vaativat työtä, joka voidaan tehdä 50 sentillä dollarilla tai vähemmän. Toisin sanoen, jos työ vaatii 10 000 dollaria, varmista, että saat 20 000 dollarin alennuksen hinnasta tai korkeammasta.
d. Arvosana: Kuten aiemmin mainittiin, ostaminen oikeilla lähiöillä ja oikeassa vaiheessa kiinteistösyklissä johtaa korkeampiin hintoihin ja suurempiin voittoihin. Mutta tämä ei ole kovin helppo saavutus. Kiinteistösyklin ajoitus on monimutkainen ja erittäin spekulatiivinen. Jos ostat kiinteistön ilman omaa pääomaa tai kassavirtaa vain lyhyen aikavälin arviointia varten, olet vaarassa investoida.
Keskipitkän tai pitkän aikavälin (10–20 vuoden) arvioinnin ostaminen on turvallisempaa ja helpompaa. Tarkastele pitkän aikavälin naapurusto- ja kaupunkitrendejä valitaksesi alueet, jotka säilyttävät arvonsa ja kasvavat keskimäärin 5–7%. Yhdistä tämä taktiikka älykkääseen kassavirtaan ja osakkeiden ostamiseen, niin olet fiksu sijoittaja.
e. Riski: Hyvän sijoittajan tulee aina arvioida mihin tahansa sijoitukseen liittyvä riski ennen sen tekemistä. Kysy itseltäsi: ”Entä jos oletukseni ovat vääriä?” Toisin sanoen, onko minulla suunnitelma B? Jos ostit kiinteistön arviointia varten ja kiinteistöä ei arvosteta, voitko vuokrata sen positiivisesta kassavirrasta? Jos ostat säännellyn koron lainaa ja korot nousevat, pilaako se sinut?
Jos sinulla on useita avoimia työpaikkoja, voitko käsitellä negatiivista kassavirtaa tai se vaikuttaa negatiivisesti sinuun ja talouteesi. Tällaisen sijoituksen kanssa sinun pitäisi odottaa parasta, mutta varautunut pahimpaan skenaarioon.
Huonon kurssin varoitusmerkit
On joitain ilmaisevia merkkejä siitä, että kun huomaat ne, se voi tarkoittaa, että investointisopimus tulee olemaan huono. Tässä muutamia niistä:
- Numerot eivät täsmää: osallistut tähän peliin, koska haluat ansaita rahaa. Jos luvut eivät täsmää ja myyjä ei alenna hintaa tai tarjoa sinulle parempia tarjouksia, sinun kannattaa etsiä muita sijoituksia muualta.
- Puuttuvat numerot: Jos myyjä ei pysty toimittamaan sinulle kuluvan vuoden P&L- ja kahden viime vuoden todellisia tietoja, siirry toiseen kauppaan.
- Tuotantonumerot: Mahdolliset luvut ovat vain arvauksia. Ne voivat olla koulutettuja arvauksia, mutta ne ovat silti ennusteita. Lainanantajat eivät liitä painoa näihin väärennettyihin numeroihin, etkä sinäkään. Kokemuksellasi on tässä suuri rooli. Jonkin ajan kuluttua voit nopeasti selvittää, ”kuka polttaa savun” tai numerot ovat järkeviä.
- Ongelmallinen omaisuus : On olemassa skenaarioita, joissa kiinteistö näyttää hyvältä paperilla – numerot ovat kelvollisia ja ne lasketaan yhteen. Vierailu sivustolla paljastaa kuitenkin jotain aivan muuta. Se saattaa vaatia perusteellista remonttia, koska myyjä lykkäsi huoltoa toivoen siirtävän päänsäryn ostajalle. Älä anna tämän asiakkaan olla sinä. Etsi paljon muualta.
- Väärä alue … Älä tuhlaa rahaa yrittäessäsi muuttaa suuntausta. Jos naapurusto on taantumassa, kiinteistö kärsii tästä häpeästä. Vuokralaiset jatkavat kuten sinä.
- Kuukausia markkinoilla … Hyvät ominaisuudet kehittyvät nopeasti. Huonot kiinteistöt pysyvät listoilla kuukausi toisensa jälkeen. Etsivällä työllä voit ymmärtää, miksi tämä on tyhmää. Ja se on kannattava oppimiskokemus, mutta aikasi käytetään paremmin hyviin tarjouksiin.
