Искате ли да инвестирате в недвижими имоти, но нямате знания? Ако ДА, ето пълно ръководство за това как да инвестирате в жилищни сгради и комплекси без пари.
Инвестирането в жилищни сгради и комплекси е голям ангажимент, както финансов, така и по друг начин. Така че не е изненада, че понякога се нарича кариера, а не просто инвестиционна стратегия. Управлението на жилищни комплекси изисква по-дълбоко участие, отколкото управлението на еднофамилни къщи, както физическо, така и финансово. От друга страна, инвестирането в жилищни сгради има своите предимства, които са уникални за тази ниша.
Защо жилищните сгради и комплексите са страхотни инвестиции
- Натрупване на капитал: няколко наематели плащат за вашата ипотека. С по-малко сделки можете да натрупате значително портфолио от активи, което да планирате за по-кратък период от време.
- Ливъридж: Цената на капитала никога не е била по-привлекателна и има разнообразие от кредитни продукти, от които да избирате. Време е да заключите дългосрочния дълг и да изплатите значителна част от главницата с течение на времето.
- Паричен поток: портфейлите от акции не генерират паричен поток, освен ако акциите не плащат дивиденти. Апартаментите традиционно са по-стабилни от апартаментите.
- Твърден актив: Жилищната сграда не е хартиен актив – тя е много по-осезаема. Ако купите сделка правилно, нейната стойност никога няма да падне до нула. Апартаментите се считат за отлично хеджиране на инфлацията (инфлацията в крайна сметка ще започне един ден).
Как да инвестирате в жилищни комплекси без пари
Да се научиш как да инвестираш в жилищни домове и комплекси в никакъв случай не е лесно, но следните стъпки могат да помогнат за улесняване на процеса. Първо, уверете се, че влизането ви в инвестиционната ниша е абсолютно подходящо за вас:
1. Не забравяйте да инвестирате в апартаменти и строителни проекти – правилната инвестиция за вас
Независимо дали сте изградили портфолио или изобщо не сте запознати с инвестициите в недвижими имоти, трябва да сте абсолютно сигурни, че инвестирането в жилищни сгради е подходящо за вас. Има много неща, които трябва да вземете предвид, включително разходи и време. Цената за притежаване на жилищна сграда включва първоначалните капиталови изисквания, както и матрицата на постоянния паричен поток, свързана с управлението на множество апартаменти за наематели едновременно.
Второ, управлението на жилищна сграда изисква повече участие и управление, например по отношение на оборота на наемателите, документи за лизинг и проблеми с поддръжката. Преди да вземете финансово решение да продължите тази линия на инвестиции, трябва да се уверите, че графикът ви може да го изпълни и че също така разполагате със средства за покриване на свързаните разходи.
2. Изберете типа жилищна сграда за
От само себе си се разбира, че всички апартаменти не са еднакви. Предлагат се в различни форми и размери. Едната сграда може да бъде преустроено викторианско имение, което е разделено на множество секции, докато другата може да бъде модерна многоетажна сграда в столичен район.
Определянето на колко апартамента можете да си позволите ще ви помогне да стесните търсенето си, както и да определите кои типове сгради ще предложат най-добра възвръщаемост на инвестицията за вашия бюджет. Инвеститорите са изправени пред труден компромис между покупната цена и разходите за обновяване и обновяване.
3. Идентифицирайте имота
След като сте решили какъв тип апартаментен комплекс бихте искали да притежавате, следващата логична стъпка е да намерите имот. Можете да изберете да търсите недвижим имот сами, с помощта на специалист или сервиз, или с комбинация от двете.
Един от начините да намерите сделка сами е да се присъедините към местен клуб или асоциация за инвестиции в недвижими имоти. Като говорите с други професионалисти, има вероятност да се свържете с друг инвеститор, който знае за имота за продажба.
От друга страна, агентите по недвижими имоти, особено агентите на търговски недвижими имоти, могат да бъдат полезни в този процес. Те не само имат достъп до множество услуги за листване, но и често имат обяви от търговски брокери. Имайте предвид обаче, че комисионните за търговски сделки са малко по-високи, отколкото за жилищни сделки.
4. Наблюдавайте своята надлежна проверка
Преди да направите оферта за закупуване на жилищна сграда или комплекс, трябва да помислите за надлежната си проверка и да извършите много задълбочен анализ на сделката. Ако възнамерявате да закупите апартамент, трябва да имате предвид следните фактори: местоположение, брой апартаменти в сградата, налични удобства и състояние на сградата.
Тези аспекти ще ви помогнат да изчислите колко наем можете да начислите и колко трябва да похарчите за необходимите ремонти и подобрения. Освен това общото състояние на сградата може да помогне да се определи колко често ремонтите могат да повлияят на месечния ви паричен поток.
В допълнение, местоположението на имота ще показва местни социално-икономически фактори, които ще повлияят на рентабилността в дългосрочен план. се изпълняват по отношение на доходността от наем, заетостта или стойността на препродажба. Ако се отнасяте сериозно към конкретен имот, не забравяйте да наемете инспектор и да получите копия от договори за наем, данъчни декларации и всякакви други правни документи от предишния собственик, за да помогнете за разкриването на скрити проблеми, ако има такива.
5. Направете оферта, финансирайте и сключете сделката
За да направите оферта, стойността на жилищен дом може да бъде оценена чрез пазарни сравнения, потенциален доход и метод за замяна, при който инвеститорите оценяват колко би струвало изграждането на подобна сграда. Тъй като имотите с пет или повече единици не отговарят на условията за държавно финансирани заеми, търговските заеми обикновено се предоставят от традиционни и частни кредитори.
Бъдете подготвени за това, когато кредиторите се нуждаят от лихви и парични резерви и когато предпочитат имоти с добър пазарен потенциал и високи нива на заетост, но добрата новина е, че търговските кредитори са склонни да се фокусират върху потенциалните приходи от имоти, вместо да се фокусират върху личните финанси на инвеститора и кредитна история.
Фактори, които трябва да се вземат предвид при инвестиране в жилищни сгради и комплекси
а. Паричен поток: Ще бъде ли този имот паричен поток? Това е най-важният въпрос, който трябва да се вземе предвид и зависи от много фактори, включително:
- Силата на местния пазар на наеми (свободни работни места и просрочия)
- Типът пазар, който купувате (сградите от клас C обикновено имат повече наематели и повече ремонт и поддръжка, отколкото сгради от клас A или B)
- Лихвен процент по вашето финансиране (дали е редовно финансиране или заем с твърди пари?)
- Размерът на вашето авансово плащане
След това ще трябва да се запитате дали имотът, който искате да закупите, всъщност може да ви осигури доход. Вие също трябва да знаете този паричен поток в сравнение с други потенциални цели.
Например, дом за 150 000 долара, който се наема за 1000 300 долара на месец, има по-висок потенциал за печалба от дом за 000 1600 долара, който се наема за 400 000 долара на месец. Четириетажна сграда за 3000 XNUMX долара може да генерира XNUMX XNUMX долара на месец в същия район. Покупката в правилните квартали и на правилния етап от цикъла на имотите е от изключителна важност и ако се направи правилно, това ще доведе до здравословна оценка и печалба.
Дали имотът ще ви носи доходи, поставя въпроса дали този доход е важен за вас. Имате ли друг източник на доходи, който би могъл да ви позволи да харчите повече пари за ремонт на сгради? Имате ли нужда от повече доходи сега или по-важен растеж на капитала в бъдеще?
б. Ливъридж: ливъриджът е важен при инвестиране. Това е така, защото колкото по-малко пари инвестирате във всеки имот, толкова повече недвижими имоти можете да закупите. Ако стойността на имотите се повиши, вашата възвръщаемост се повишава експоненциално. Ако обаче стойността на недвижимия имот падне и вие сте силно задлъжнели, резултатът може да бъде отрицателен паричен поток. Отрицателният паричен поток може да бъде „лош“ или „добър“. „Добрият“ тип е краткосрочен и ви прави пари.
Инвестирането „нищо за губене“ е много привлекателно за инвеститор с голям ливъридж, но трябва да се подхожда с повишено внимание. Ако сте дългосрочен играч, ливъриджът като цяло ще работи във ваша полза, ако пазарите, в които инвестирате, се оценяват в дългосрочен план и вашият доход от недвижими имоти може да изплати по-голямата част от месечното ви обслужване на дълга.
с. Собствен капитал: Собственият капитал може да приеме много форми, като например:
- Намалена цена
- Горен фиксатор – потенциал за „растеж“
- Опция за резониране
- Лошо управление
- Загуба на възбрана
Има много начини за създаване на капитал, но най-добрият начин е да го купите.Намерете някой, който се интересува от продажбата на имота си и е готов да се откаже от капитала си за по-ниска от пълната стойност. Като алтернатива можете да закупите имоти, които изискват работа, която може да бъде извършена за 50 цента за долар или по-малко. С други думи, ако работата изисква 10 000 долара, уверете се, че получавате отстъпка от 20 000 долара от цената или по-висока.
д. степен: Както споменахме по-рано, купуването в правилните квартали и на правилния етап от цикъла на недвижимите имоти ще доведе до по-високи цени и по-високи печалби. Но това не е много лесен подвиг. Времето на цикъла на недвижимите имоти е сложно и силно спекулативно. Ако купувате имот без собствен капитал или паричен поток единствено за краткосрочна оценка, вие сте изложени на риск да инвестирате.
Покупката за средносрочна до дългосрочна оценка (10 до 20 години) е по-безопасна и по-лесна. Погледнете дългосрочните тенденции в квартала и града, за да изберете райони, които ще запазят стойностите си и ще растат средно с 5-7%. Комбинирайте тази тактика с интелигентен паричен поток и закупуване на акции и вие сте умен инвеститор.
д. риск: Добрият инвеститор трябва винаги да оценява риска, свързан с всяка инвестиция, преди да я предприеме. Запитайте се: „Ами ако предположенията ми са погрешни?“ С други думи, имам ли план Б? Ако сте закупили имот за оценка и имотът не е оценен, можете ли да наемете за положителен паричен поток?Ако купувате с заем с регулирана лихва и лихвите се покачват, ще ви съсипе ли?
Ако имате няколко свободни работни места, можете ли да се справите с отрицателния паричен поток или това ще се отрази негативно на вас и вашите финанси. С инвестиция като тази трябва да очаквате най-доброто, но подготвени за най-лошия сценарий.
Предупредителни знаци за лош курс
Има някои издайнически признаци, че когато ги забележите, това може да означава, че инвестиционната сделка ще бъде лоша. Ето някои от тях:
- Числата не се събират: участвате в тази игра, защото искате да печелите пари. Ако числата не се съпоставят и продавачът няма да намали цената или да ви предложи по-добри сделки, трябва да потърсите други инвестиции другаде.
- Липсващи числа: Ако продавачът не може да ви предостави P&L за текущата година и действителните данни за предходните две години, преминете към друга сделка.
- Производствени номера: Броят на потенциалните клиенти са само догадки. Те може да са образовани предположения, но все пак са прогнози. Кредиторите няма да придадат никаква тежест на тези фалшиви числа, както и вие. Вашият опит играе голяма роля тук. След известно време бързо ще можете да разберете „кой пуши дима“ или числата имат смисъл.
- Проблемна собственост : Има сценарии, при които имотът изглежда добре на хартия – числата са валидни и се сумират. Посещението на сайта обаче разкрива нещо много различно. Може да се нуждае от основен ремонт, защото продавачът отложи поддръжката, надявайки се да прехвърли главоболието върху купувача. Не позволявайте на този клиент да бъдете вие. Потърсете страхотна сделка другаде.
- Грешна зона … Не губете парите си, опитвайки се да промените тенденцията. Ако кварталът е в упадък, имотът носи тази стигма. Наемателите ще продължат като вас.
- Месеци на пазара … Добрите свойства се развиват бързо. Лошите имоти остават в обявите месец след месец. С детективската работа можете да разберете защо това е глупаво. И това е жизнеспособно обучение, но времето ви ще бъде по-добре изразходвано за добри сделки.
