Вы хотите инвестировать в недвижимость, но вам не хватает знаний? Если ДА, вот полное руководство о том, как инвестировать в многоквартирные дома и комплексы без денег.
Инвестирование в многоквартирные дома и комплексы — это большое обязательство, как финансовое, так и иное. Поэтому неудивительно, что его иногда называют карьерой, а не просто стратегией инвестирования. Управление жилыми комплексами требует более глубокого участия по сравнению с управлением односемейными домами, как физическими, так и финансовыми. С другой стороны, инвестиции в многоквартирные дома имеют свои собственные преимущества, которые являются уникальными для этой ниши.
Почему многоквартирные дома и комплексы являются отличным вложением
- Накопление капитала: несколько арендаторов оплачивают вашу ипотеку. С меньшим количеством сделок вы можете накопить значительный портфель активов для планирования в более короткие сроки.
- Кредитное плечо: Стоимость капитала никогда не была столь привлекательной, и существует множество набор кредитных продуктов на выбор.Настало время заблокировать долгосрочный долг и выплатить значительную часть основного долга с течением времени.
- Денежный поток: портфели акций не создают денежного потока, если только акции не выплачивают дивиденды. В квартирах традиционно больше стабильности, чем в квартирах.
- Жесткий актив: Жилой дом не является бумажным активом — он намного более ощутим. Если вы купите сделку правильно, ее стоимость никогда не упадет до нуля. Квартиры повсеместно считаются отличным средством хеджирования инфляции (однажды инфляция в конечном итоге начнется).
Как инвестировать в жилые комплексы без денег
Изучение того, как инвестировать в жилые дома и комплексы, ни в коем случае не является легким делом, но следующие шаги могут помочь сделать процесс проще. Для начала убедитесь, что вход в нишу инвестирования является абсолютно правильным для вас:
1. Убедитесь, что инвестировали в квартиры и строительные проекты — правильная инвестиция для вас
Независимо от того, создали ли вы портфель или совсем не знакомы с инвестициями в недвижимость, вы должны быть абсолютно уверены, что инвестирование в многоквартирные дома подходит именно вам.Есть много вещей, которые вы должны учитывать, включая затраты и временную составляющую. Затраты на владение многоквартирным домом включают в себя начальные требования к капиталу, а также постоянную матрицу денежных потоков, связанную с одновременным управлением несколькими квартирами-арендаторами.
Во-вторых, управление многоквартирным домом требует большей вовлеченности и управления, например как в отношении оборота арендаторов, оформления лизинговых документов и решения вопросов технического обслуживания. Перед тем, как принять финансовое решение для осуществления этой линии инвестиций, вы должны убедиться, что ваш график может удовлетворить ее и что у вас также есть средства для покрытия связанных с этим расходов.
2. Выберите тип многоквартирного дома для
Само собой разумеется, что все квартиры не одинаковы. Приходят в разных формах и размерах. Одно здание может быть реконструированным викторианским особняком, который был разделен на несколько частей, а другое может быть современным многоэтажным зданием в столичном районе.
Определение того, сколько квартир вы можете себе позволить, поможет сузить ваш поиск , а также определить, какие типы зданий будут предлагать лучший возврат инвестиций для вашего бюджета. Инвесторы сталкиваются с сложным компромиссом между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.
3. Определите недвижимость
Как только вы определились с типом жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости самостоятельно, с помощью специалиста или службы, или с помощью их комбинации.
Один из способов поиска сделки самостоятельно — вступить в местный клуб инвестирования в недвижимость или ассоциация. Общаясь с другими профессионалами, есть вероятность, что вы свяжетесь с другим инвестором, который будет знать о недвижимости для продажи.
С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этот процесс. Мало того, что они имеют доступ к нескольким службам листинга, они часто имеют списки от коммерческих брокеров. Тем не менее, обратите внимание, что комиссионные за коммерческие сделки немного выше, чем за жилые сделки.
4. Следите за своей должной осмотрительностью
Прежде чем делать предложение о покупке многоквартирного дома или комплекса, вам следует подумать о своей должной осмотрительности и провести очень тщательный анализ сделки. Если вы намереваетесь купить квартиру, следует учитывать следующие факторы: местоположение, количество квартир в здании, доступные удобства, а также состояние здания.
Эти аспекты помогут вам подсчитать, какую арендную плату вы сможете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения. Кроме того, общее состояние здания может помочь определить, как часто ремонтные работы могут повлиять на ваш ежемесячный денежный поток.
Кроме того, местоположение объекта будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые будут влиять на прибыльность в долгосрочной перспективе. запустить, с точки зрения доходности аренды, заполняемости или стоимости при перепродаже. Если вы серьезно относитесь к определенной собственности, обязательно наймите инспектора и получите копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить скрытые проблемы, если таковые имеются.
<сильный> 5. Сделать предложение, финансировать и закрыть сделку
Чтобы сделать предложение, стоимость жилого дома может быть оценена с использованием рыночных сравнений, потенциального дохода, а также метода замены, когда инвесторы оценивают сколько будет стоить строительство подобного здания. Поскольку объекты недвижимости с пятью или более единицами не отвечают требованиям ссуд, финансируемых государством, коммерческие ссуды обычно предоставляются традиционными и частными кредиторами.
Будьте готовы к тому, когда кредиторам требуются проценты и денежные резервы, а также к тому, когда они предпочитают недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высоким уровнем занятости.Тем не менее, хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы, как правило, делают акцент на потенциальном доходе от собственности, а не фокусируются на личных финансах и кредитной истории инвестора.
Факторы, которые следует учитывать при инвестировании в жилые дома и комплексы
а. Денежный поток: Будет ли это свойство движение денежных средств? Это самый важный вопрос для рассмотрения, и он зависит от множества факторов, в том числе:
- Сила местного рынка аренды (вакансий и правонарушений)
- Тип рынка вы покупаете (в зданиях класса C обычно больше арендаторов и больше ремонта и обслуживания, чем в зданиях класса A или B)
- Процентная ставка по вашему финансированию (это обычное финансирование или кредит в виде твердых денег?)
- Размер вашего авансового платежа
Далее вам нужно будет спросить себя, сможет ли недвижимость, которую вы хотите купить, реально обеспечить вам доход. Вам также необходимо знать этот денежный поток, по сравнению с другими потенциальными объектами.
Например, дом стоимостью 150 000 долларов, который арендует за 1000 долларов в месяц, имеет больший доходный потенциал, чем дом с 300 000 долларов, который арендует за 1600 долларов в месяц. Четырехэтажное здание стоимостью 400 000 долларов может приносить 3000 долларов в месяц в том же районе. Покупка в правильных кварталах и на правильной стадии цикла недвижимости имеет первостепенное значение, и если все сделано правильно, это приведет к здоровой оценке и прибыли.
Будет ли имущество приносить вам доход, напрашивается вопрос о том, важен ли этот доход для вас. У вас есть другой источник дохода, который может позволить вам потратить больше денег на ремонт здания? Вам нужен больший доход сейчас или более важный рост капитала в будущем?
b. Кредитное плечо: кредитное плечо важно при инвестировании. Это связано с тем, что чем меньше денег вы вкладываете в каждую собственность, тем больше недвижимости вы можете купить. Если свойства растут в цене, ваша норма прибыли растет экспоненциально. Однако если стоимость недвижимости падает, а у вас много долгов, результатом может быть отрицательный денежный поток. Отрицательный денежный поток может быть как «плохим», так и «хорошим». «Хороший» тип является краткосрочным и приносит вам деньги.
Инвестиции «ничего не потеряют» очень привлекательны для инвестора с высоким левериджем, но следует подходить с осторожностью. Если вы являетесь долгосрочным игроком, кредитное плечо, как правило, будет работать в вашу пользу, если рынки, на которых вы инвестируете, оценивают в долгосрочной перспективе и ваши доходы от недвижимости могут оплачивать большую часть ежемесячного обслуживания долга.
<сильный> с. Эквити: Эквити может принимать различные формы, такие как:
- Цена со скидкой
- Верхний фиксатор — потенциал «роста»
- Возможность повторного зонирования
- Плохое управление
- Потеря права выкупа
Есть много способов создать капитал, но лучше всего покупать его.Найдите кого-то, кто заинтересован в продаже своей собственности и готов отдать свой капитал менее чем за полную стоимость. Кроме того, вы можете купить недвижимость, которая требует работы, которая может быть выполнена за 50 центов за доллар или меньше. Другими словами, если для работы требуется 10 000 долларов, убедитесь, что вы получите скидку в 20 000 долларов от цены или выше.
d. Оценка: , как уже упоминалось ранее, покупка в правильных кварталах и на правильной стадии цикла недвижимости приведет к повышению курса и прибыли. Но это не очень легкий подвиг. Сроки цикла недвижимости сложны и очень умозрительны. Если вы покупаете недвижимость без собственного капитала или денежного потока исключительно для краткосрочной оценки, вы рискуете инвестировать.
Покупка для оценки от средней до долгосрочной (от 10 до 20 лет) безопаснее и проще. Посмотрите на долгосрочные соседские и общегородские тенденции, чтобы выбрать области, которые будут сохранять свои ценности и расти в среднем на 5-7%. Сочетайте эту тактику с разумным денежным потоком и покупкой акций, и вы станете умным инвестором.
e. Риск: хороший инвестор должен всегда оценивать риск, связанный с любыми инвестициями, прежде чем идти на него. Спросите себя: «Что если мои предположения неверны?». Другими словами, есть ли у меня «План Б»? Если вы купили недвижимость для оценки, а недвижимость не оценила в стоимости, можете ли вы арендовать для положительного денежного потока?Если вы покупаете с кредитом с регулируемой ставкой, и ставки повышаются, это разорит вас?
Если у вас есть несколько вакансий, можете ли вы справиться с отрицательным денежным потоком или это негативно скажется на вас и ваши финансы. С такими инвестициями вы должны ожидать лучшего, но подготовленного к худшему сценарию.
Предупреждающие знаки плохого курса
Есть некоторые Контрольные признаки того, что когда вы их заметите, могут означать, что инвестиционная сделка будет плохой. Вот некоторые из них:
- Числа не складываются: вы участвуете в этой игре, потому что хотите зарабатывать деньги. Если цифры не складываются, и продавец не будет снижать цену или предлагать вам более выгодные условия, вам следует искать другие инвестиции в других местах.
- Отсутствующие номера: Если продавец не может предоставить вам отчет о прибылях и убытках за текущий год, а также фактические данные за предыдущие два года, переходите к другой сделке.
- Производственные номера: Проформные числа — это просто догадки. Они могут быть образованными догадками, но они все еще являются проекцией. Кредиторы не будут придавать этим выдуманным номерам никакого веса, как и вы. Здесь ваш опыт играет большую роль. Через некоторое время вы быстро сможете выяснить, «кто курит дым» или цифры имеют смысл.
- Проблемное свойство : есть сценарии, когда свойство хорошо выглядит на бумаге — числа действительны, и они складываются. Тем не менее, посещение сайта показывает что-то совсем другое. Возможно, он нуждается в капитальном ремонте, потому что продавец отложил техническое обслуживание, надеясь передать головную боль покупателю. Не позволяйте этому покупателю быть вами. Ищите выгодную сделку в другом месте.
- Неправильный район . Не тратьте свои деньги на попытки изменить тренд. Если соседство находится в упадке, собственность несет это клеймо. Арендаторы будут двигаться дальше, как и вы.
- Месяцы на рынке . Хорошие свойства быстро развиваются. Плохие свойства остаются в списках месяц за месяцем. С детективной работой вы можете понять, почему это глупо. И это жизнеспособный опыт обучения, но ваше время будет лучше потрачено на хорошие сделки.
